東京圏の地価上昇が継続
国土交通省が2026年9月15日に公表した都道府県地価調査によると、7月1日時点の東京圏の住宅地は前年比平均4.0％、商業地は8.9％上昇した。全国平均の住宅地1.0％、商業地2.9％と比較すると、東京圏では相対的に高い地価上昇が続いている。
今回の調査は全国2万1466地点を対象とし、不動産鑑定士による評価に基づいて都道府県知事が価格を判定したものである。市場で実際に成立したすべての売買価格を集計した統計ではない点には注意が必要だ。
住宅地と商業地で異なる上昇率
東京圏では商業地の上昇率が住宅地を上回った。商業地はオフィス、店舗、宿泊施設など多様な収益用途を持ち、立地ごとの事業需要や賃料見通しが価格形成に影響する。一方、住宅地は居住需要、交通利便性、住宅供給、家計の購入能力などが重要になる。
したがって、東京圏全体の商業地上昇率を港区や中央区の個別オフィスビルの価格変化に直接当てはめることはできない。同様に、住宅地の平均上昇率は中古区分マンションの成約価格上昇率を示すものではない。マンションでは建物の築年数、管理状態、修繕積立金、専有面積、駅距離などが価格を左右する。
海外投資家の取得条件
海外投資家が東京の中古マンションを購入する場合、円建て価格だけでなく、自国通貨から円への交換レートを確認する必要がある。円安局面では外貨換算の取得費用が低下する可能性があるが、円高に転じれば新規購入費用は増加する。
投資対象を比較する際は、表面利回りよりも管理費、修繕積立金、固定資産税、賃貸管理費、空室損失を控除した純収益が重要となる。高い地価上昇率を背景に購入価格が上昇しても、賃料が同じ割合で増えるとは限らない。
金融政策と出口価格
日本銀行は9月18日に金融市場調節方針の変更を公表した。金融政策の変化は融資費用と不動産に要求される収益率に影響するため、東京の地価上昇と切り離して考えることはできない。
金利が上昇する環境では、将来の売却時に購入者が利用できる融資条件も変化する可能性がある。売却価格を評価する際には、過去の地価上昇率を延長するだけでなく、将来の賃料、購入者の資金調達能力、物件の管理状態を確認する必要がある。
東京市場の今後の焦点
東京圏の地価上昇は確認できる一方、その上昇がすべての物件で同じように続くと判断する根拠はない。今後は住宅賃料の伸び、物件ごとの取得利回り、建築・修繕費用、銀行融資金利、円相場を確認したい。
特に海外投資家にとっては、取得時の円安だけを投資理由とせず、円建て純収益と売却時の外貨換算価値を別々に評価することが重要となる。東京不動産市場の分析では、地価上昇という広域統計と個別物件の収益力を明確に区別する必要がある。