海外投資家の不動産取得に新しい実務管理が必要
2026年4月1日から、非居住者による日本国内の不動産等取得に関する外為法上の報告制度が拡大された。財務省によれば、非居住者が日本国内の不動産またはこれに関する権利を取得した場合、原則として取得後20日以内に「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」を日本銀行経由で財務大臣に提出する必要がある。金額や面積による最低基準はない。
2026年改正で対象範囲を拡大
改正前には居住目的や本人の事務所目的など報告不要となる取得が存在したが、2026年4月以降は不動産そのものの取得について目的を問わず報告対象が広がった。また、他の非居住者から取得するケースも対象に追加された。新様式では取引相手方が居住者か非居住者か、取得目的、不動産番号などの情報も求められる。取得者本人だけでなく、日本国内の代理人が提出することも可能である。
ここで注意すべきなのは、外為法上の「非居住者」は外国籍と同義ではないことである。日本人であっても生活の本拠等によって非居住者となり得る一方、外国籍でも日本の居住者に該当する場合がある。したがって国籍だけで報告要否を判断するのではなく、外為法上の居住性を確認する必要がある。
投資判断への影響は価格より取引管理
この制度は外国人による不動産取得を禁止するものではなく、それ自体が日本不動産の投資収益率を低下させる制度でもない。しかし、海外投資家にとって契約、決済、登記、税務に加えて外為法報告という管理項目が明確に加わった意味は大きい。特に日本に拠点を持たない個人・法人は、仲介会社、司法書士、税理士等と取得日前後の手続きを整理しておく必要がある。今後、日本不動産市場では価格や利回りだけでなく、非居住者取引に対応できる実務体制そのものが仲介・運用サービスの競争力になる。