9月11日の投資判断で最も重要なのは、円相場と長期金利が同時に海外投資家へ厳しい方向へ動いていることである。ReutersによるとUSD/JPYは154.105円。円は週ベースで2週連続上昇方向となっており、日本不動産をドルで取得する際の価格は、1ドル160円台の時期と比べて上昇した。
同時に、日本10年国債利回りは約2.97％へ上昇した。米10年国債も4.957％と5％目前にあり、世界的に債券の要求利回りが上昇している。背景は中東情勢悪化による原油高で、Brentは100ドルを超える水準にある。エネルギー価格上昇がインフレを再加速させれば、日銀とFRB双方が市場予想以上に引き締める可能性がある。
日本では翌週の日銀会合で25bpの利上げが有力視されている。不動産投資家にとっては政策金利そのものより、銀行貸出金利と国債利回りを通じて不動産の要求利回りがどこまで上昇するかが重要である。特に低利回り・高レバレッジ案件は注意が必要だ。
ただし現物不動産側のデータは依然強い。CBREによれば東京オフィスの2026年Q2空室率は1.4％、Grade Aは0.6％。Grade A賃料は45,100円／坪で前年同期比17.3％上昇した。市場賃料がこのペースで伸びれば、NOI上昇によって金利上昇の一部を吸収できる。
取引流動性も維持されている。2026年Q2の国内事業用不動産投資額は1兆1,210億円、前年同期比17％増。したがって、今日の債券市場の悪化をそのまま日本不動産価格の急落と解釈するのは適切ではない。一方で、今後は利回りだけでなく「賃料を上げられるか」「出口の買い手がいるか」という物件ごとの差が重要になる。
本日のJCBO指数は62。短期的には円高と金利上昇で慎重度を高めるが、中期的には東京の収益成長が投資価値を支える。新規取得では現在の表面利回りより、3～5年後のNOI、借入金利、出口キャップレートを同時に検証することが必要である。