1. 今日の総合判断
東京市場指数は62です。
2. 為替
USD/JPY 156.19は海外買い手にまだ有利です。
3. 価格・賃料・利回り
大手町プライムオフィス期待NOI利回り3.10%、東京ホテル4.15%で過去最低です。
4. 3〜5年出口
東京の最大の強みは厚い買い手層ですが、金利上昇時には取得価格が重要です。
5. 海外投資家
都心はUSD/CNY投資家にも理解しやすく出口性があります。
6. リスク
低利回り、高価格、再開発供給、円高がリスクです。
7. 結論
東京では価格上昇期待より流動性とNOI成長を優先します。